קפיטל גרופ יזמית, מארגנת ומנהלת קבוצות רכישה בכל הארץ מזה כ- 10 שנים. בין הפרויקטים שיזמה קפיטל גרופ : פרויקט אחוזת מאיר בבת ים, פרויקט אחד העם 65, ת"א, מגדל המושבה בפ"ת, מגדל הספורט בב"ש, אופן שכונת הפארק חדרה, מגדל הקונכיה ועוד.
אז מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה הינה התארגנות של אנשים פרטיים אשר מחליטה לרכוש בין אם באופן עצמאי ובין אם בעזרת גורם מארגן קרקע ובניה משותפת בהמשך.
במה שונה רכישה במסגרת קבוצת רכישה לרכישת דירה מקבלן?
בעת רכישת דירה מקבלן, קיים מחיר סופי וזמן מסירה משוער. לעומת זאת, בקבוצת רכישה התמחור מתבסס על הערכת שמאי ואין התחייבות למחיר הסופי או לזמן המסירה. הסטיות בדר"כ נעות בשיעור של כ- 7%- 10% לכאן או לכאן.
מהם הביטחונות להשקעה?
בקניה מקבלן, מקובל שהבנק מעמיד ערבות לפי "ערבות חוק מכר" אשר מבטיח את סיום הבניה בכל מקרה.
כיוון שבקבוצת רכישה אין יזם אשר מתוקף מעמדו יכול או צריך לתת ערבות חוק מכר, הביטחון להשקעה של המשתתף היא הקרקע אותה הוא רוכש. כמשתתף בקבוצת הרכישה, הרוכש למעשה מקבל זכויות בקרקע לפי חלקו היחסי בקבוצה, כך שהוא נרשם כבעלים של חלק בקרקע. לצורך העניין, רוכש אשר מבקש לקנות דירה מקבלן בכל שלב שהוא (בין אם הבניה החלה ובין אם לאו), לעולם לא ירשם כבעלים בקרקע, עד סיום הבניה ורישום הבניין כבית משותף לעומת זאת , מרגע שהרוכש בקבוצה רכישה רוכש את הקרקע נרשמת לזכותו הערת אזהרה בטאבו כבעלי הזכויות בקרקע והוא רשאי למוכרן בכל שלב בפרויקט בניגוד לקנייה מקבלן בה הרוכש חייב לחכות למועד מסירת המפתח.
מהו התהליך אותו עובר המשתתף בקבוצת הרכישה?
כאשר קבוצה מאורגנת ע"י גורם מארגן, מוצגת למשתתף טבלה עם מחיר הקרקע היחסי עבור כל יחידה בפרויקט, בהתאם לאחוז ההשתתפות שלה. לדוגמא, אם מחיר הקרקע לבניית בנין עתידי של 10 יחידות זהות הינו 1,000,000 ש"ח, חלקו היחסי של כל משתתף יהיה 10% והתשלום שלו עבור הקרקע יהיה 100,000 ש"ח. בהתאם, הוא ירשם כבעלים של 10% מהקרקע הנרכשת. בפועל, כיוון שהדירות העתידיות אינן צפויות להיות שוות בערכן (הבדלי גודל, קומה, כיוון), רצוי שהאיזון יעשה כבר בשלב הקרקע ע"י גורם שמאי מקצועי שיקנה לכל יחידה את אחוז השתתפות הספציפי שלה. לדוגמא, דירות מקבילות השוות בגודלן וכיוונן, אך שונות בקומה בו הן נמצאות, ישלמו עבור אחוז אחר בקרקע, נניח – קומה א’ 8% וקומה ב’ 9%, כך שבסופו של דבר העלות הסופית של כל אחת מהיחידות יהיה יחסי לשווי היחידה.
בשלב הבא, חותמים כל חברי הקבוצה על הסכם שיתוף וייפוי כוח לעורך דין הקבוצה המתיר לו לפעול בשמם. כל השותפים מפקידים את ההון העצמי הנדרש לביצוע העסקה לחשבון נאמנות של עורך הדין, והנ"ל חותם על הסכם המכר לרכישת המגרש בשם כל השותפים, לפי חלקו היחסי של כל משתתף.
מה קורה אחרי שלב רכישת המגרש? כיצד מתקבלות החלטות?
המפתח לקבוצת רכישה מוצלחת הוא הסכם השיתוף. הסכם השיתוף הינו מסמך אשר מגדיר את מערכת היחסים בין חברי הקבוצה, זכויותיהם וחובותיהם. הוא מבטל את כוחו של היחיד או המיעוט לעכב את הקבוצה או להערים קשיים בהשגת היעד הסופי והידוע של הקבוצה, אשר הינו כמובן בניה משותפת.
בנוסף, חברת ניהול טובה ומנוסה חשובה מאוד לניהול השוטף של הפרויקט. החברה דואגת לפקח מלמעלה על כל התהליך ולהזיז את כל ההליכים הבירוקרטיים והטכניים על מנת להאיץ את התקדמות הפרויקט ולנהלו בצורה מקצועית. יתרה מזאת, נציגות רוכשים מעורבת ודומיננטית יכולה לתרום הרבה לאופן שבו מתנהל הפרויקט, להוזלת עלויות וכו'.
על מה צריך לשים לב לפני הצטרפות לקבוצת רכישה?
הכדאיות הכלכלית והאטרקטיביות שבשיטת קבוצת הרכישה יצרו מצב בו הרבה גורמים חסרי ניסיון מבקשים ליזום קבוצות רכישה. חשוב להבין שגורם מארגן מקצועי חייב להיות עם ניסיון רב בתחום קבוצות הרכישה, ולא גורם עם רקע רק בתחום מסוים בנדל"ן (כגון קבלן, מתווך, עו"ד, בנקאי וכו’). זאת כיוון שהתהליך אותו עוברת קבוצת הרכישה הינו ארוך ומורכב, וכולל מגוון יכולות אשר הגורם המארגן חייב לעמוד בהן ביעילות ולהתמצא בהן.
הניסיון הרב שצברה קפיטל גרופ בניהול קבוצות הרכישה אשר ארגנה, הוביל אותה במהלך שנת 2013 לפתח ולהציע חבילת ניהול מושלמת לקבוצות רכישה הזקוקות לגורם מנהל ומארגן.
קיימות לא מעט קבוצות אשר שווקו בעבר ע"י מארגנים לא מנוסים אשר אחרי שלב השיווק כשלו או פשוט נעלמו ויצרו ואקום ניהולי לקבוצת הרכישה.
תנאי בסיסי של כל בנק מלווה הוא כי את הפרויקט ינהל גורם מארגן בעל ניסיון. לקפיטל גרופ צוות מנוסה המסוגל לקדם כל פרויקט בזריזות וביעילות, תמורת עלות המשתלמת ביותר לחברי הקבוצה.
